Decision, choix de la boutique

Bonjour,
Je termine enfin ma longue recherche du local idéal mon futur atelier.
J'hésite
Mon coeur balance entre 2, dans la même rue, à 50 de distance, loyer quasi identique.
Il y en a un que je préfère car je pourrais travailler en vitrine mais je doute qu'il soit assez grand.
Pouvez vous me donner votre avis ?
30m2 de forme carrée, 5,2m sur 5,7m, 2 vitrines de face et une petite qui fait un angle. Porte anti effraction, rideau métallique,en bon état. Le hic c'est que je ne sais pas comment aménager l'espace pour avoir mini espace vente/bureau pour les clients et moi même, mon établi que je pensai installer en vitrine, le coffre, qui doit être hors de vue, la décroch...laminoir...
Et un laser..
Il faudrait que je monte une cloison mais cela semble trop juste non ? Pensez vous que tout puisse rentrer ?


Le 2ème r 90m2,est un ancien traiteur, petit espace magasin, puis derrière une pièce qui serait mon bureau, puis encore derrière de grands espaces pour y faire un atelier (60"m2).Le hic, c'est qu'il y a bcp de frais d'aménagements(façade, rideau métallique, chauffage,..sols, mur bcp de choses à casser mais il y a bcp de lumière, évacuation des fumées.. Et tout est moche c'était un traiteur.

Mon activité sera majoritairement de la sous traitance (Paris et boutiques de proximité) puis de la vente de création personnelle je pense éventuellement prendre un apprenti...
Les 2 ont leurs points forts et faibles, rapidité d'nstallation, frais d'aménagement, possibilité d'extension,visibilité.
Merci de me donner votre avis !
LN

Salut,



Quel budget es-tu prête à investir, sachant que plus c'est grand plus ça te coûtera cher à aménager, 30m2 ce n'est pas très grand c'est vrai mais sûrement suffisant pour installer ton atelier et faire un petit espace de vente.


Difficile en revanche de te dire comme ça si une cloison peut se monter, il faudrait des infos sur les murs, le plafond, le sol... En montant une cloison à mi-hauteur ou avec une vitre les clients pourront voir l'atelier c'est un plus.

Fais un plan sur ordi et fais toi même la simulation de ton atelier tu y verras plus clair, difficile de te dire sans plan ou photo si ton matériel rentre.


Si t'as un local déjà sécurisé ça vaut le coup, car ça représente un gros budget surtout sur 90m2 en fonction du nombre de vitres ,portes.


Pour l'aménagement prendre en compte les rideaux métalliques, porte blindée, alarme, alarme incendie, extincteur, vitrines, présentoirs, déco, comptoir etc.... le budget com, enseigne, carte de visite, dépliants, ligne téléphonique, TPE, plus le budget électricité (90m2 à chauffer-éclairer revient cher) et voir si l'installation est aux normes.



Fais des devis normalement ça calme un peu les ardeurs, surtout quand tu vois les exigences des assurances.  

Commence par là peut-être, contacte les assurances et demande l'annexe HBJO tu verras tout ce qu'il te faudra installer pour être couverte en cas de sinistre, c'est pas triste.


Bonne journée.

Merci Bapu pour ta réponse,

Nous sommes très bricoleurs,on fait tout nous même, pour l'aménagement pas de soucis, c'est une bonne idée une cloison vitrée !
Je pense me passer du banc à étirer, ça qui economise de la place.
Voici des photos du 30 m2
En plusieurs fois car je ne parviens pas à les reduire

En plusieurs fois car

Sympa,


Je mettrais l'atelier au fond et laisserais le devant pour la partie vente, en séparant au niveau de la "déco" rouge et noire côté fenêtre ou du poteau, faut voir la surface au final. c'est quoi comme plafond, il y a un étage au dessus?

T'as des plots partout devant la vitrine?


Il me semble que les prises telecom ne sont pas aux normes , je crois qu'il ne faut que des encastrées maintenant même en rénovation edit après vérification c'est ok, pareil pour le chauffage branché sur la prise c'est pas aux normes, mais c'est rien à changer.

Le tableau n'est pas aux normes non plus on dirait, il faut obligatoirement deux DDR mini par tableau depuis 2005, et vérifier si tu as un parafoudres.

C'est quoi le panneau noir au fond? On dirait un vide dessous un escalier, à bien protéger si accès possible par l'extérieur.

Tu as l'alarme (ça a lair light quand même) et la protection incendie on dirait, pour la prise en charge des assurances contrat d'entretien avec un pro certifié APSAD tous les six mois, pour la porte je crois qu'il faut une 5 points, et une installation certifiée NFA2P.


Y'a un peu de boulot mais c'est top, j'aime bien y'a du potentiel.

Merci pour tes remarques...
Il n'y a que les 2 plots visibles sur la photo pour le devant de la vitrine.
Le seul ancien accès caché se situe d au niveau du miroir. C'est une cloison simple qui donne sous l'escalier d'entrée du locataire de l'appartement en duplex au dessus du local c'est le seul au dessus. Je suis allée voir l'entrée de cet appartement, c'est une porte verrouillée,puis que mon rentre directeur chez le voisin. L'assurance me demandera sûrement de sécuriser cette cloison.
En effet l'elec on a prévu, il faut aussi rajouter des prises.
Je pensais utiliser les vitrines d'angle pour la vente, avec bureau, fauteuils.. et installer mon établi dans l'angle d'en face.
Et pourquoi pas envisager une cloison de la longueur nécessaire, vitrée jusqu'à mi hauteur pour séparer le coin deroche, ultrasons, laser, coffre, vestiaire du reste.
Le proprio doit me fournir un croquis assez précis demain. Je dois lui donner ma réponse fin de semaine prochaine maxi sinon il file le local à une association pour 3 mois, et je suis pas sûre de l'avoir après !
Si tu veux j'ai des photos du local du traiteur, que je trouve super, mais du coup, plus d'établi en vitrine.

Vas-y, fais voir les photos.



J'suis aussi en plein dedans en ce moment, si je peux t'aider c'est avec plaisir.


Rajouter des prises, j'en compte neuf ça fait pas mal déjà, faut voir au tableau combien de disjoncteurs tu as, 8 prises maxi en 1,5m2 sur un disjoncteur 16A, jusqu'à 12 en 2,5mm2 sur un disjoncteur 20A.

Circuit d'éclairage 8 points maxi en 1,5mm2 sur disjoncteur 16A.

Pour les normes électriques, deux DDR mini avec les prises et l'éclairage sur des DDR différents, pas plus de 8 circuits en aval d'un DDR, pas de circuits spécialisés tu peux prendre des DDR type AC.

Mais normalement c'est au proprio de mettre l'installation aux normes.

Ah ok, raconte à l'occasion...

Attention, c'est dans son jus, il faut voir le potentiel !!!

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Voilà, désolée pour les doublons..et plus
. Il y a aussi 4 ou 5 m2 de sanitaire..
Je prévois, une ossature bois pour recouvrir la façade, rideau de fer.. Sécurisation par l'intérieur la porte marron intérieur a droite des marches qui donne dans des communs. Barreaux pour les petites fenêtres.
La porte du fond d'une dans une cour privée, du proprio, et bien cachée dans un renfoncement.
Je joins les photos de l'arrière boutique qui ne sont pas passées. La 1ère photo, vue vers la boutique, l'autre vue vers les pièces du fond.

Alors là c'est clairement plus grand, mais wow le budget et le temps pour mettre ça clean, je ne sais pas là c'est toi qui sait.



Changer les deux portes devant et derrière, sécuriser les fenêtres et le puit de jour, installer l'alarme, un rideau en façade, t'es déjà à 7000€ facile si tu veux bien sécuriser.
L'alarme va chiffrer vite vu la surface et le nombre d'ouvertures.


Sans parler de l'aménagement de la boutique, enlever le carrelage mural, virer tout le mobilier, refaire le plafond côté boutique, le ragréage des murs, la mise en peinture, installer un plancher?

Refaire la façade sauf si tu la laisses comme ça, tu peux peindre par dessus y'a des peinture sympas pour les faïences.
Faut être sûr que c'est bien posé en tapotant dessus, ne pas avoir de sons différents, ce qui voudrait dire un manque de colle ou une colle de mauvaise qualité et tôt ou tard la façade à refaire.
Tu sais comment c'est derrière le carrelage de la façade, de la pierre calcaire?


Plus installer ton mobilier, ton atelier, à vue de nez je dirais au moins 3 mois de boulot à deux, et le tarif je ne saurais pas chiffrer comme ça, tout dépend de ce que tu comptes faire comme travaux, et si tu veux refaire un peu le côté atelier, mais ça fait un sacré billet à sortir.


Je ne sais pas si l'ancien locataire laisse son mobilier et la chambre froide mais y'a un du boulot quand même.

Tu as posté entre temps.

Pour les barreaudages des fenêtres c'est indispensable, il faudrait même qu'ils soient à l'intérieur pour ralentir l'intrusion, le puit de jour aussi.

Concernant la porte intérieure, soit changer la porte et le chambranle ou installer une grille barreaudée à l'intérieur sur charnières, fixées au mur à droite. La porte du fond qui donne sur la cour est à changer ou à sécuriser de la même manière.

T'as pas vraiment le choix en sécurité il ne faut pas de maillon faible, un assureur ne prendra rien en charge si ce n'est pas sécurisé correctement.

Bonjour Nenette,

Les loyers étant pratiquement identiques, je privilégiais le plus grand local, ayant lui aussi vitrine sur rue ( super important ).

Malgré les quelques dépenses et les travaux d'aménagements que vous pourrez y faire progressivement, disposer de beaucoup plus de place pour atelier, bureau, rangement est à court et moyen terme un énorme avantage.

BRAVO pour ce projet.      

Belle et bonne journée

Michel Zim

Bonjour,
Je ne saurais trop te conseiller, juste quelques réflexions comme ça,
Si le petit local est au même prix, il est peut-être mieux placé, a un carrefour par exemple?
Je ne vois pas de sanitaires, mais il y en a sûrement, un lavabo? Un évier?
Si tu mets de l'or dans tes vitrines tu auras intérêt à faire rajouter des plots anti bélier et aussi une double porte avec Sas.
30m2 ça peut paraître un peu juste mais à paris les ateliers en appartement étaient souvent encore plus petits.

Le second est pour le coup vraiment grand, le puits de lumière fait carrément peur en tant que point faible.
Si tu comptes à terme travailler à plusieurs, embaucher ou partager cet atelier, pourquoi pas.
Disons que ça fait plus lieu de travail que lieu de vente, à l'inverse du plus petit.

Ça va dépendre de ce que tu veux y faire...
Produire en sous-traitance, production vente directe, revente...
Si tu comptes sur le passage pour ton chiffre d'affaire, et que tu es seule, faire des allers retours atelier/boutique ça peut devenir vite contraignant

Merci pour vos avis !!
En effet il y a des sanitaires dans le petit, au fond derrière le store il y a un petit espace cloisonné.
Dabs les 2 je compte installer un sas. Je n'avais pas pensé aux plots..
C'est vrai que les aller-retour atelier boutique peuvent être gênants.
Pour moi les 2 emplacements de valent ils sont proches l'un de l'autre, dans la rue principale et commerçante.
J'attends les plans du petit pour voir plus précisément comment aménager, mais je pense vite me sentir à l'étroit.
Pour celui du traiteur j'attends de savoir si le proprio est vendeur, ce serait plus intéressant pour moi.
Je vous tiens au courant,
Et merci encore d'avoir pris le temps de me lire et de me conseiller !!
LN

pas simple tout celà.

Le gros avantage du petit pour moi, ce sont les vitrines sur un angle de rue, c'est nettement plus vendeur, et tu gagneras en luminosité. Une boutique en angle de rue commerçante, c'est quand même le top.

Le grand, il est clair que tu aura de la place, mais, pour moi trop de défaut : en longueur, tu risque de te trouver toujours éloignée de ton espace de vente, j'ai peur du manque de clarté et de luminosité que ce soit pour la partie vente ou atelier.

A moins d'être vraiment sûre que ce soit l'endroit idéal pour toi ( niveau emplacement), moi j'aurais tendance à démarrer petit avant. Si vraiment tu tourne bien, que l'emplacement est bon, tu aura totu le temps d'être à l'affût d'espace plus grands autour de toi par la suite, et mieux adapté à tes besoins.

Une grande surface, hormis les travaux peut vite devenir contraignante niveau frais ( sécurité, impots, électricité, chauffage, charge de copro ect...)

Olivier

le petit local est donc en angle? c'est un plus au niveau visibilité, non?
Ce qui m'étonne, c'est que ce soit le même prix de location pour les 2.

Bon, le grand, il y a du boulot c'est sur, mais as-tu pu négocier une franchise de loyers de quelques mois pour le rénovation?
Et si l'on regarde dans le détail, finalement, le petit parait plus clean, mais ce n'est jamais qu'un peu de placo et un sol type dalle vinyl au sol, sol qui à l'air d'ailleurs à changer. Je pense qu'il y a eu un coup de rénovation à peu de frais, mais j'imagine que quand tu vas arriver, tu vas devoir changer le sol, revoir l’électricité, et repeindre.


S'il y en a un des 2 en vente, ça permets de simplifier pas mal le choix, c'est vrai que c'est plus motivant d'investir des travaux importants dans un truc qui t'appartient.

Si tu peux acheter ça change tout, là ça vaut vraiment le coup.


Et si tu as des enfants dans le grand tu peux les installer confortablement, te faire à manger et prendre le temps de faire les travaux.


Pour le puit de jour, ce n'est pas un problème à sécuriser suivant la construction tu mets une voir deux grilles superposées, avec un bris de glace sur l'ouverture plus un détecteur d'ouverture si elle n'est pas scellée.

L'intérêt est de leur faire perdre du temps. Ça a l'air d'être dans un centre avec beaucoup d'habitations, les gars ne vont pas batailler trop longtemps si ils galèrent à entrer.

Ça y est j'ai le plan du local...

bonjour Nenette,

par curiosité, j'ai voulu aller me balader dans la rue en question, avec google streetview, c'est toujours sympa d'avoir une vue globale du quartier pour se rendre compte de la visibilité d'un local, et puis on peut chercher les changements récents de boutiques du quartier, mais je n'ai pas trouvé les locaux dans le rue qui est indiquée sur ton plan.

Bonjour Nanosure,
Celui ci est 15 rue du présider Roosevelt (magasin JVConnect)
L'autre est 7 place Hyacinthe Langlois
Pont de l'arche 27340